佩陪你看好屋的部落格

《增值淺力大》

台科大竹北校區將進駐　推案爆發力驚人　每坪房價衝20萬　下半年豪宅案齊出　單價坐二望三看四
台科大重劃區位於竹北市縣治一期與二期的南端，最東邊隔著自強南路與高鐵特區相鄰，最西邊為省道中華路，範圍遼闊，從東到西共分為三大區塊，依序為自強段、科大段與台科大預定地。從去年至今，包括竹冠、美地、椰林、太睿、德鑫、昌禾、名發、春福、金連城、鼎毅、富廣、竹風、鴻柏等業者皆已推案插旗，後續進場的建商則有富米、利永貞、長昇（瑞騰）、中悅、寶佳機構等，其熱絡搶手的程度，堪稱兵家必爭之地。目前本區預售新案每坪房價已站上17～19萬元，少數價格衝破20萬元，下半年豪宅案開價更高達30～40萬，頗有與新竹市關埔計畫分庭抗禮之勢。（本文同時刊登「房屋情報」網站、蘋果日報竹苗版與No.1壹房市月刊）

位置適中　生活機能強
台科大重劃區總面積約20.4公頃，原本為竹北斗崙都市計畫農業用地，後經區段徵收、重新規劃完成，建商於2009年正式推案，如今已成為竹北市新興當紅重劃區，其開發時程大致介於高鐵特區與縣治三期之間。

台科大重劃區的範圍介於縣治一、二期福興路及成功八街以南、頭前溪（興隆路）以北、西區中華路以東，縣治二期自強南路以西所圍範疇，由東到西依序為自強段、科大段與台科大預定地。其中，自強段多公園綠地，未來小環境優美；科大段緊鄰縣治一期家樂福商圈，生活機能強。由於台科大重劃區基地位置適中，周邊擁有現成的生活機能，因此建案一公開即廣受消費者矚目，各大建案銷售一路長紅。

台科大進駐　具增值潛力
2009年三月間，時任新竹縣長的鄭永金與台科大校長陳希舜簽約，承諾台科大將在五年內完工招生，消息一出，為台科大重劃區的發展注入一劑強心針，新任縣長邱鏡淳亦承諾將持續本區的建設，讓台科大重劃區成為竹北最優質的生活圈之一。

目前本區除台科大竹北分校外，尚有正在營運中的警廣電台，以及預訂搬遷過來的新竹市地方法院與地檢署，四大機關單位若進駐完畢，中長期可望衍生數以百計的就業人口，以及龐大的消費人潮，房價具支撐性與增值潛力。

房價狂飆　站上17～19萬
台科大重劃區的崛起歷程，猶如大新竹房地產市場的一匹大黑馬。最早的時候，建商看準本區做為高鐵特區的後繼推案熱區，紛紛購買權利以卡位，詎料2008下半年的一場金融海嘯，打亂建商的佈局，原本勝券在握的推案計畫也隨之遞延，一直從2008下半年延到2009上半年。

到了2009年上半年，在各大建商的觀望下，竹冠建設率先在本區推出「台大映象」預售大樓案，結果消費者反映良好，銷售暢旺，緊接著椰林、太睿與昌禾等業者紛紛搶進推案，促使本區交易呈現欣欣向榮。本區在2009年的成交價格因案而異，行情較為紊亂，每坪約在14～16萬間，而且投資客比例極高，到了今年成交行情才趨於穩定，主力約在17～19萬間，少數突破20萬，相較於去年每坪價差高達3萬以上，房價漲勢堪稱兇猛！

下半年豪宅上看30～40萬　
建商在台科大重劃區的推案時程，可粗分為三個階段，第一階段為2009上半年到第四季，竹冠建設「台大映象」推出後一炮而紅，建築同業紛紛傾巢而出，包括美地建設「大境」（透天），椰林機構「科大將」、「科大湛」，太睿建設「太睿觀」、「太睿集」，德鑫建設「希望」，以及昌禾開發「原相」等新案相繼而出，當時每坪房價約在14～16萬間。

第二階段約略從2009第四季到今年上半年，包括椰林機構「科大頌」、「科大賀」，太睿建設「太睿吉祥」，鼎毅建設「鼎極尊爵」（透天），春福機構「雲端」，名發機構「三峰」，德鑫建設「御苑」，昌禾開發「草葉集」、「印月」，金連城建設「愛因斯坦」，富廣開發「景泰然」，竹風建設「高峰會」，鴻柏建設「鴻馥」，以及富米建設「九龍世第2」等，每坪房價約在17～19萬間，少數飆破20萬。

第三階段預計從下半年起到今年底，緊接著進場推案的業者，包括利永貞建設「墅無界」（透天），鼎毅建設「八方新氣」，瑞騰建設「青川之上」，中悅機構「帝苑」（暫定），以及富宇機構新案等，若買氣持續不墜，預料每坪房價將站穩20萬大關，朝30萬邁進，少數大坪數豪宅產品將以30～40萬的開價震撼市場。

寶佳機構成屋　20萬搶市？
上述尚未提到的是寶佳機構（鴻築建設、合陽建設）的產品，該建商在台科大重劃區的佈局亦堪稱重兵駐守，不過該公司採取的是先建後售或邊建邊售的方式來銷售，一邊觀察市場風向，一邊調整進場時間。一般預料，在本區下半年主力行情將衝破20萬元大關的趨勢拉抬之下，寶佳機構的產品每坪開價20萬的機率大為提高，但成交價格仍將保留相當的彈性。若開價站上20萬，這將是寶佳機構在大新竹地區首度破二字頭的里程碑，將與該機構在新竹市關埔計畫的大坪數新案相當。

局部供應破表　慎防成屋潮空襲
相較於台大竹北分校究竟是否進駐的風風雨雨，台科大重劃區擁有相對穩定的優勢，因為台科大竹北分校已放出確定進駐的訊息，無論建商、投資客或消費者對於本區的期待也較為務實。不過，從2009下半年到目前，本區推案筆數已突破20筆，若計入下半年則有將近30筆之多，每筆建案若粗估100戶，短短不到兩年，本區至少有3000戶的供應量，這還不包括高鐵特區、縣治二期、三期與竹北西區推案的瓜分效應。台科大重劃區局部供應過量的現象已經出現，等到明年上半年，第一批成屋潮即將出現，部分投資客勢必獲利了結，去化壓力將會愈發明顯，屆時對本區的房價將造成何種影響有待觀察。

本區指數
總　　評：4.5
聯外交通：5 生活機能：4
工商產業：5 文教設施：4
公園綠地：4.5 發展潛力：5

本區短評
竹北市台科大重劃區的優點是交通建設完善，擁有中華路、興隆路、福興路、中山高、台68東西向，以及自強南路等各大重要道路通過的優勢，生活機能的銜接也很快速便利，加上學校、公園、運動場等設施近在咫尺，堪稱竹北推案的當紅炸子雞。不過，本區房價漲勢過於快速兇猛，已有超越高鐵特區的詭譎跡象，短中期推案產品的定位與同質性過高（多為3～4房產品），產品豐富性卻不足（1～2房與透天產品少），加上揠苗助長的房價走勢，中長期恐不利於市場健康發展。

表格　台科大重劃區熱門建案一覽表

表格　台科大重劃區近期新案一覽表

總價:  1160萬

位置 : 竹北市嘉興路 (近喜來登商圈、光明六路、自強南北路)

格局 : 4房2廳2衛 (室內車庫)

面積 : 主建物(室內) : 39.93坪、地坪 : 24.73坪、 總建坪: 39.93坪

座向 : 座 東北 朝 西南

特色 : 房屋面寬7.2米 ，喜來登商圈旁，機能佳，巷道內鬧中取靜，住宅首選!!!

記者林美芬／台北報導

消費市場凍，今年年貨大街生意似乎有點冷清，根據房仲調查，北中南主要年貨大街攤租及店租發現，主打「年貨大街」的商圈，如迪化商圈、三鳳商圈等租金幾乎沒有特別表現，反而是平常人潮洶湧的台中一中與逢甲商圈，租金漲幅驚人，顯示這些年貨大街的年味有點「落漆」。

根據住商不動產最新調查，北市迪化商圈、台中一中商圈、台中逢甲商圈、高雄三鳳商圈等一般在地主打「年貨大街」的商圈，在攤租與店租行情上，迪化商圈、三鳳商圈較無表現，等於是今年跟去年相比，屬於平盤狀況，但一中商圈與逢甲商圈仍維持5.9%-13.3%漲幅。

住商不動產台中區協理賴萬表示，一中商圈與逢甲商圈本來就是台中最熱鬧的兩大商圈，人潮帶動租金與售價，過年時節又特別熱鬧，與其說是年貨大街效應，不如說是商圈本身就有吸引力，加上近幾年台中市政府也會舉辦年貨大街活動，似乎難以掀起熱潮，顯見民眾購買習慣已有轉變。

住商不動產高屏區經理林祺博也發現，過去三鳳商圈一到過年時就人山人海，今年似乎慢熱不少，除農曆年來得晚外，人潮由舊商圈轉移至新商圈應該也是重要因素。另一個影響年貨大街買氣的重要因素是社會型態改變，住商不動產徐佳馨表示，都會區多是雙薪家庭，加上少子化，即便是傳統圍爐，不少人會購買現成熟食，或是乾脆到餐廳吃年夜飯，簡單、方便，已經成為主訴求。加上網路、大賣場等通路也扮起年貨大街角色，提供更多折扣與服務，種種變遷都讓傳統年貨大街面臨考驗，亟待轉型。